Η έρευνα στο Κτηματολόγιο από δικηγόρο δεν περιορίζεται στο να διαπιστωθεί απλώς αν ένα ακίνητο εμφανίζεται καταχωρισμένο. Στόχος είναι να εξεταστεί η νομική εικόνα που προκύπτει από τις κτηματολογικές εγγραφές και να εντοπιστούν εγκαίρως στοιχεία που μπορεί να επηρεάσουν μια αγορά, πώληση, γονική παροχή, κληρονομική υπόθεση ή άλλη πράξη σχετική με το ακίνητο.
Σήμερα οι δικηγόροι έχουν τη δυνατότητα να πραγματοποιούν απομακρυσμένη έρευνα στις κτηματολογικές εγγραφές και στα στοιχεία που τηρούνται στα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Μέσα από την έρευνα μπορεί να ελεγχθεί, ανάλογα με την υπόθεση, ποιος εμφανίζεται ως δικαιούχος, με ποιο δικαίωμα και ποσοστό, ποιος είναι ο τίτλος κτήσης, ποιες πράξεις έχουν καταχωριστεί και αν υπάρχουν βάρη, περιορισμοί, διεκδικήσεις ή άλλα στοιχεία που χρειάζονται περαιτέρω νομική αξιολόγηση.
Αν η έρευνα συνδέεται με αγορά ή μεταβίβαση ακινήτου, μπορεί να χρειάζεται παράλληλα και πληρέστερος νομικός έλεγχος ακινήτου, καθώς η απλή ανάγνωση μιας κτηματολογικής εγγραφής δεν αντικαθιστά τον συνολικό έλεγχο της υπόθεσης.
Τι ελέγχει ο δικηγόρος στο Κτηματολόγιο
Κάθε ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο διαθέτει κτηματολογικό φύλλο. Σε αυτό συγκεντρώνεται η νομική πληροφορία για το ακίνητο, ενώ το κτηματολογικό διάγραμμα περιλαμβάνει τη χωρική πληροφορία, όπως τη θέση, τα όρια και το εμβαδόν. Κάθε ακίνητο διαθέτει επίσης τον μοναδικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστό ως ΚΑΕΚ.
Ανάλογα με τον σκοπό της εντολής, η έρευνα μπορεί να περιλαμβάνει:
Τον δικαιούχο και το είδος του δικαιώματος
Ελέγχεται ποιος εμφανίζεται καταχωρισμένος στο Κτηματολόγιο και αν το δικαίωμά του αφορά, για παράδειγμα, πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το ποσοστό του δικαιώματος. Ένα πρόσωπο μπορεί να μην κατέχει το 100% του ακινήτου, αλλά ένα εξ αδιαιρέτου ποσοστό.
Τον τίτλο με τον οποίο αποκτήθηκε το ακίνητο
Η κτηματολογική εγγραφή συνδέεται με συγκεκριμένο τίτλο κτήσης, όπως αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς.
Αν απαιτείται αναλυτική εξέταση της αλυσίδας των προηγούμενων τίτλων και του ιστορικού της ιδιοκτησίας, αυτό αποτελεί ευρύτερο έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και δεν πρέπει να συγχέεται με έναν απλό έλεγχο της τρέχουσας κτηματολογικής εικόνας.
Βάρη και περιορισμούς
Ανάλογα με τις εγγραφές που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο, η έρευνα μπορεί να αποκαλύψει στοιχεία όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή άλλους καταχωρισμένους περιορισμούς.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία πριν από μία αγορά. Το γεγονός ότι ο πωλητής διαθέτει συμβόλαιο δεν σημαίνει από μόνο του ότι δεν υπάρχουν μεταγενέστερες εγγραφές που πρέπει να εξεταστούν.
Διεκδικήσεις και καταχωρισμένες πράξεις
Ο δικηγόρος εξετάζει επίσης τις σχετικές καταχωρίσεις που μπορεί να επηρεάζουν το ακίνητο. Αν προκύψει διεκδίκηση, εκκρεμότητα ή άλλη εγγραφή που χρειάζεται ερμηνεία, πρέπει να αξιολογηθεί σε σχέση με τα πραγματικά στοιχεία της υπόθεσης και τα σχετικά έγγραφα.
Τα στοιχεία του ακινήτου και το ΚΑΕΚ
Ελέγχεται αν τα στοιχεία που εμφανίζονται στην κτηματολογική βάση αντιστοιχούν στο ακίνητο που ενδιαφέρει τον ιδιοκτήτη ή τον υποψήφιο αγοραστή.
Το ΚΑΕΚ είναι ιδιαίτερα χρήσιμο επειδή ταυτοποιεί το συγκεκριμένο ακίνητο μέσα στο σύστημα του Κτηματολογίου. Ωστόσο, η ταύτιση δεν πρέπει να στηρίζεται μόνο σε έναν αριθμό. Αν υπάρχει ασυμφωνία σε θέση, όρια, εμβαδόν ή άλλα στοιχεία, μπορεί να απαιτείται πρόσθετος νομικός και τεχνικός έλεγχος.
Τι μπορεί να δείξει στην πράξη μια έρευνα Κτηματολογίου
Για να γίνει πιο σαφής η αξία της έρευνας, ας δούμε ένα απλό παράδειγμα.
Ένας αγοραστής έχει στα χέρια του το συμβόλαιο του πωλητή και θεωρεί ότι αυτό αρκεί για να προχωρήσει στην αγορά. Κατά την έρευνα μπορεί όμως να διαπιστωθεί ότι:
ο πωλητής εμφανίζεται με διαφορετικό ποσοστό από αυτό που θεωρούσε,
υπάρχει μεταγενέστερη προσημείωση ή κατάσχεση,
τα στοιχεία του τίτλου δεν συμφωνούν πλήρως με την κτηματολογική εγγραφή,
υπάρχει καταχώριση που χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση,
ή το ακίνητο εμφανίζει ζήτημα που πρέπει να διορθωθεί πριν ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Αυτός είναι και ο λόγος που η έρευνα έχει μεγαλύτερη αξία όταν πραγματοποιείται πριν ο ενδιαφερόμενος αναλάβει σοβαρές οικονομικές δεσμεύσεις.
Έρευνα Κτηματολογίου πριν από αγορά ακινήτου
Στην αγορά ακινήτου, η έρευνα στο Κτηματολόγιο αποτελεί μέρος της συνολικής νομικής διερεύνησης.
Δεν είναι το ίδιο πράγμα με τον τεχνικό έλεγχο που πραγματοποιεί μηχανικός. Ο δικηγόρος εξετάζει τη νομική κατάσταση και τις καταχωρίσεις, ενώ ο μηχανικός ελέγχει διαφορετικά ζητήματα, όπως πολεοδομική νομιμότητα, αυθαίρετες κατασκευές και τεχνικά χαρακτηριστικά.
Ένας πλήρης έλεγχος πριν από την αγορά μπορεί επομένως να χρειάζεται συνεργασία περισσότερων επαγγελματιών.
Η παρουσία δικηγόρου κατά την υπογραφή κάθε συμβολαίου δεν είναι γενικά υποχρεωτική. Αυτό όμως είναι διαφορετικό από το ερώτημα αν είναι σκόπιμο να προηγηθεί ανεξάρτητος νομικός έλεγχος, ιδιαίτερα όταν πρόκειται να επενδυθεί σημαντικό ποσό σε ακίνητο.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με ολόκληρη τη διαδικασία μπορείτε να δείτε και τον οδηγό για τη μεταβίβαση ακινήτου και το κόστος.
Κτηματολογικό φύλλο: γιατί είναι τόσο σημαντικό
Το κτηματολογικό φύλλο είναι ένα από τα βασικότερα έγγραφα για την έρευνα ενός ακινήτου.
Σε αυτό αποτυπώνεται η νομική κατάσταση του ακινήτου σύμφωνα με τις καταχωρίσεις του Κτηματολογίου. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναφέρει ότι στο κτηματολογικό φύλλο συγκεντρώνεται η νομική πληροφορία που αφορά το ακίνητο.
Για έναν ιδιοκτήτη ή υποψήφιο αγοραστή, επομένως, δεν αρκεί πάντα να γνωρίζει ότι «το ακίνητο είναι στο Κτηματολόγιο». Σημασία έχει τι ακριβώς αναγράφεται στο φύλλο και αν αυτό συμφωνεί με τους τίτλους και την πραγματική κατάσταση που πρέπει να εξεταστεί.
Τι είναι το ΚΑΕΚ
Το ΚΑΕΚ είναι ο μοναδικός αριθμός που αντιστοιχεί σε κάθε ακίνητο στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Η ύπαρξή του διευκολύνει την ακριβή αναζήτηση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και περιορίζει τον κίνδυνο να εξετάζονται στοιχεία διαφορετικού ακινήτου με παρόμοια διεύθυνση ή περιγραφή.
Στην πράξη, αν γνωρίζετε ήδη το ΚΑΕΚ, είναι χρήσιμο να το έχετε διαθέσιμο όταν απευθύνεστε σε δικηγόρο για έρευνα.
Ποια πιστοποιητικά και αντίγραφα εκδίδονται από το Κτηματολόγιο
Δεν υπάρχει ένα μοναδικό «πιστοποιητικό Κτηματολογίου» που να καλύπτει όλες τις περιπτώσεις.
Ανάλογα με το τι θέλει να αποδείξει ή να ελέγξει ο ενδιαφερόμενος, το Ελληνικό Κτηματολόγιο διαθέτει διαφορετικά πιστοποιητικά, αντίγραφα και διαγράμματα. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
- πιστοποιητικό καταχώρισης εγγραπτέας πράξης,
- αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου,
- απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος,
- πιστοποιητικό κτηματολογικών εγγραφών αντικειμένου εγγραπτέων δικαιωμάτων,
- κτηματογραφικό διάγραμμα,
- αντίγραφο πράξης,
- αντίγραφο από το αρχείο κτηματογράφησης.
Το κατάλληλο έγγραφο εξαρτάται από τον σκοπό για τον οποίο ζητείται. Για αυτό είναι προτιμότερο να προσδιορίζεται πρώτα τι ακριβώς πρέπει να ελεγχθεί, αντί να εκδίδονται πιστοποιητικά χωρίς να είναι σαφές αν απαντούν στο συγκεκριμένο νομικό ζήτημα.
Πόσο κοστίζουν τα πιστοποιητικά του Κτηματολογίου
Τα τέλη δεν είναι ίδια για όλα τα έγγραφα.
Για παράδειγμα, το Ελληνικό Κτηματολόγιο δημοσιεύει διαφορετική χρέωση για αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, κτηματογραφικό διάγραμμα και άλλα πιστοποιητικά ή αντίγραφα. Οι χρεώσεις μπορούν να αλλάξουν, επομένως πριν από κάθε αίτηση πρέπει να ελέγχεται ο ισχύων επίσημος τιμοκατάλογος.
Τα παραπάνω τέλη αφορούν την έκδοση των σχετικών εγγράφων από το Κτηματολόγιο και δεν ταυτίζονται με την αμοιβή του δικηγόρου για τη νομική έρευνα και αξιολόγηση της υπόθεσης.
Πότε μπορεί να χρειάζεται διόρθωση στο Κτηματολόγιο
Η έρευνα δεν γίνεται μόνο πριν από αγοραπωλησίες.
Μπορεί να αποκαλύψει ότι η κτηματολογική εγγραφή δεν συμφωνεί με τα στοιχεία που προκύπτουν από τους τίτλους ή ότι υπάρχει σφάλμα που πρέπει να αντιμετωπιστεί.
Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να τίθεται θέμα:
- πρόδηλου σφάλματος,
- ανακριβούς αρχικής εγγραφής,
- εσφαλμένου στοιχείου δικαιούχου ή δικαιώματος,
- γεωμετρικού ζητήματος,
- ή άλλης διαφοράς που απαιτεί ειδική διαδικασία.
Δεν διορθώνονται όλα τα προβλήματα με τον ίδιο τρόπο. Η κατάλληλη διαδικασία εξαρτάται από το είδος της εγγραφής, το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η περιοχή και τα αποδεικτικά στοιχεία της υπόθεσης.
Για το συγκεκριμένο θέμα υπάρχει ξεχωριστός οδηγός σχετικά με τη διόρθωση αρχικών εγγραφών στο Κτηματολόγιο.
Τι χρειάζεται να δώσετε στον δικηγόρο για την έρευνα
Δεν απαιτούν όλες οι υποθέσεις τα ίδια στοιχεία. Για έναν πρώτο έλεγχο, όμως, είναι χρήσιμο να υπάρχουν όσα περισσότερα από τα παρακάτω είναι διαθέσιμα:
- ΚΑΕΚ του ακινήτου, αν είναι γνωστό,
- αντίγραφο του τελευταίου συμβολαίου,
- στοιχεία του ακινήτου,
- στοιχεία του προσώπου στο όνομα του οποίου εμφανίζεται το δικαίωμα,
- παλαιότεροι τίτλοι, αν υπάρχουν,
- τυχόν κτηματολογικά έγγραφα που έχουν ήδη εκδοθεί,
- σαφής ενημέρωση για τον λόγο της έρευνας.
Άλλος έλεγχος χρειάζεται για μια επικείμενη αγορά και άλλος όταν ο ιδιοκτήτης έχει διαπιστώσει λάθος στην εγγραφή του ή αντιμετωπίζει διεκδίκηση από τρίτο.
Έρευνα Κτηματολογίου και έλεγχος τίτλων: ποια είναι η διαφορά
Οι δύο έννοιες συνδέονται, αλλά δεν είναι απολύτως ταυτόσημες.
Η έρευνα στο Κτηματολόγιο εξετάζει τις κτηματολογικές εγγραφές και τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν το ακίνητο.
Ο πλήρης έλεγχος τίτλων μπορεί να απαιτεί βαθύτερη εξέταση του ιστορικού της ιδιοκτησίας, των προηγούμενων πράξεων και της νομικής συνέχειας των τίτλων.
Για αυτό, αν ο σκοπός είναι η αγορά ακινήτου, δεν πρέπει να θεωρείται ότι η λήψη ενός απλού αντιγράφου κτηματολογικού φύλλου ισοδυναμεί αυτομάτως με ολοκληρωμένο νομικό έλεγχο.
Τι δεν ελέγχει ο δικηγόρος μέσα από το Κτηματολόγιο
Αυτό είναι ένα σημείο που συχνά δημιουργεί παρεξήγηση.
Η έρευνα των κτηματολογικών εγγραφών δεν αποτελεί από μόνη της τεχνικό έλεγχο του ακινήτου.
Δεν επιβεβαιώνει, για παράδειγμα, αν μια κατασκευή είναι πολεοδομικά νόμιμη, αν υπάρχουν αυθαίρετες επεμβάσεις ή αν η πραγματική αποτύπωση του κτίσματος συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια. Αυτά μπορεί να απαιτούν έλεγχο από μηχανικό.
Αντίστοιχα, το γεγονός ότι δεν εμφανίζεται ένα προφανές πρόβλημα σε μία πρώτη αναζήτηση δεν σημαίνει ότι δεν χρειάζεται περαιτέρω εξέταση τίτλων ή άλλων εγγράφων.
Η αξία της νομικής έρευνας βρίσκεται ακριβώς στο να συνδέονται οι κτηματολογικές εγγραφές με τα πραγματικά δεδομένα της συγκεκριμένης υπόθεσης.
Πότε αξίζει να γίνει έρευνα από δικηγόρο
Έρευνα στο Κτηματολόγιο μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν:
πρόκειται να αγοράσετε ακίνητο,
θέλετε να πουλήσετε και να ελέγξετε εγκαίρως αν υπάρχουν εκκρεμότητες,
έχετε κληρονομήσει ακίνητο και πρέπει να διαπιστωθεί η κτηματολογική του εικόνα,
υπάρχει ασυμφωνία ανάμεσα στο συμβόλαιο και στο Κτηματολόγιο,
έχετε εντοπίσει πιθανό λάθος στην εγγραφή,
υπάρχει ζήτημα συνιδιοκτησίας ή διεκδίκησης,
χρειάζεται συγκεκριμένο πιστοποιητικό ή αντίγραφο,
ή πρέπει να αξιολογηθεί αν απαιτείται διαδικασία διόρθωσης.
Για γενικότερη νομική υποστήριξη σε θέματα ιδιοκτησίας μπορείτε να δείτε και τη σελίδα για το Δίκαιο Ακινήτων.
Συχνές ερωτήσεις για την έρευνα Κτηματολογίου
Μπορεί ένας δικηγόρος να κάνει ηλεκτρονικά έρευνα στο Κτηματολόγιο;
Ναι. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρέχει στους πιστοποιημένους δικηγόρους δυνατότητα απομακρυσμένης έρευνας στις κτηματολογικές εγγραφές και στα στοιχεία που τηρούνται στα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, στο πλαίσιο της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.
Τι μπορεί να δει ο δικηγόρος στο Κτηματολόγιο;
Ανάλογα με την έρευνα, μπορεί να εξετάσει τις καταχωρίσεις που αφορούν το δικαίωμα, τον δικαιούχο, τον τίτλο κτήσης, το ακίνητο και άλλες εγγραφές ή περιορισμούς που συνδέονται με αυτό. Η σημασία κάθε καταχώρισης πρέπει να αξιολογείται σε σχέση με την υπόθεση.
Χρειάζεται να γνωρίζω το ΚΑΕΚ;
Δεν είναι το μοναδικό στοιχείο που μπορεί να βοηθήσει στην αναζήτηση, αλλά όταν είναι διαθέσιμο κάνει πολύ πιο σαφή την ταυτοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου.
Το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου αρκεί πριν αγοράσω ακίνητο;
Όχι απαραίτητα. Είναι πολύ σημαντικό έγγραφο, αλλά μια αγορά μπορεί να απαιτεί ευρύτερο νομικό έλεγχο των τίτλων, των πράξεων και των δεδομένων της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
Η παρουσία δικηγόρου είναι υποχρεωτική στο συμβόλαιο αγοράς;
Η παράσταση δικηγόρου κατά την υπογραφή μιας συνηθισμένης αγοραπωλησίας ακινήτου δεν είναι γενικά υποχρεωτική. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος πριν από την αγορά δεν είναι σημαντικός, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν σύνθετοι τίτλοι, βάρη ή άλλες εκκρεμότητες.
Μπορεί η έρευνα να δείξει αν υπάρχει υποθήκη ή κατάσχεση;
Οι σχετικές καταχωρίσεις και τα εγγραπτέα δικαιώματα ή περιορισμοί μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο της επαγγελματικής έρευνας του δικηγόρου στο Κτηματολόγιο. Το τι ακριβώς προκύπτει πρέπει να αξιολογείται για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Αν βρεθεί λάθος στο Κτηματολόγιο, διορθώνεται;
Σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει διαδικασία διόρθωσης, αλλά δεν είναι ίδια για κάθε είδος λάθους. Πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί αν πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, ανακριβή αρχική εγγραφή, γεωμετρική μεταβολή ή διαφορετικό νομικό ζήτημα.
Χρειάζεστε έρευνα για συγκεκριμένο ακίνητο;
Αν θέλετε να ελεγχθεί η κτηματολογική εικόνα συγκεκριμένου ακινήτου, είναι χρήσιμο να έχετε διαθέσιμο το ΚΑΕΚ, το τελευταίο συμβόλαιο και όσα σχετικά έγγραφα βρίσκονται ήδη στην κατοχή σας.
Οι δικηγόροι του DikigorosMou.gr μπορούν να εξετάσουν τα στοιχεία της υπόθεσης και να σας ενημερώσουν ποια έρευνα ή ποια πρόσθετα έγγραφα απαιτούνται πριν από την επόμενη ενέργειά σας.
Επικοινωνήστε με το DikigorosMou.gr για να περιγράψετε την υπόθεσή σας.
Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Η κατάλληλη διαδικασία εξαρτάται από τα πραγματικά και νομικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.
